媒體：中國大多數(shù)城市樓市將進(jìn)去庫存、微利潤時代

­­　　存量房時代，資產(chǎn)管理成為行業(yè)熱點(diǎn)。在“2016中國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理生態(tài)鏈大會”上，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，前一輪房地產(chǎn)的機(jī)會已被少數(shù)企業(yè)、少數(shù)城市壟斷，中國大多數(shù)城市未來都將陷入去庫存、微利潤的時代，資產(chǎn)管理或是中國房地產(chǎn)下一輪真正的機(jī)會。特別是中國的存量資產(chǎn)或囤積了巨大的市場，尤為值得關(guān)注。資本、資產(chǎn)和資產(chǎn)經(jīng)營者生成的新生態(tài)鏈將是未來城市面臨的主要產(chǎn)業(yè)。

­　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱指出，從商品住宅銷售金額排行榜來看，前十位中，北上廣深四個一線城市都出現(xiàn)了。上海前10月商品住宅銷售金額已經(jīng)超過5000億，位居第一；其次是北京，銷售金額達(dá)到3700億；廣州和深圳分別位列第七和第八。其中，廣州加佛山的銷售金額是4000億，已經(jīng)超過北京了；深圳加?xùn)|莞和惠州也是4000億；北京加環(huán)北京的銷售金額為5000億。“全國商品住宅銷售金額今年到年末大概是10萬億，北上廣深四個城市及周邊全部加在一起到年末可能是兩萬億，兩萬億的市場集中度是20%，比企業(yè)要高。”丁祖昱說，中國房地產(chǎn)未來發(fā)展就是這十幾個城市，前4個占了20%，前12個城市占整個中國房地產(chǎn)市場容量的50%。

­　　“今天房地產(chǎn)企業(yè)前三強(qiáng)恒大、萬科和碧桂園的銷售額達(dá)到1.1萬億，市場集中度是11%。”丁祖昱說，這3個企業(yè)都報了1萬億的目標(biāo)，3年有可能完成，如果真達(dá)到了，3家企業(yè)就占整個中國房地產(chǎn)市場的30%，到那時，1000億才是主流房企的門檻，差不多會有20個房企在1000億以上，那么前20強(qiáng)房企有可能占整個中國房地產(chǎn)總?cè)萘康?0%。

­　　丁祖昱認(rèn)為，以后還做房地產(chǎn)開發(fā)沒有道理了，因為20強(qiáng)壟斷了50%的市場，12個城市占全國總?cè)萘康?0%。前一輪的機(jī)會被少數(shù)企業(yè)壟斷了，被少數(shù)城市壟斷了，中國大多數(shù)城市未來都將陷入到去庫存、微利潤的時代，資產(chǎn)管理也許是中國房地產(chǎn)下一輪真正的機(jī)會。

­　　“今天能夠做資產(chǎn)管理的是房價最高的城市，在上海、深圳和北京，廣州、杭州也勉強(qiáng)可以做。如果沒有溢價空間的話，資產(chǎn)管理是壓力很大的。回過頭來看，假設(shè)能夠在上海、深圳和北京布局，今天多留一些資產(chǎn)的話，可能比賣資產(chǎn)效果更好。過去5年你只要不賣房放到今天你就是中國首富，這就是資產(chǎn)管理。”丁祖昱說。

­　　優(yōu)客工廠、共享際創(chuàng)始人毛大慶也認(rèn)為，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的玩法實在玩不下去就不玩了，不玩了不代表這個行業(yè)沒得玩了，而是這個行業(yè)又開始了，脫胎才能換骨，可能這是一個大的金礦。

­　　“當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的是一個房地產(chǎn)量變到質(zhì)變的問題，是一個從銷售紅利變成向服務(wù)要利的過程，是一個大都市圈的過程，存量資產(chǎn)是大家必須關(guān)注的問題。”毛大慶說，過去20多年房地產(chǎn)急速發(fā)展，給中國積累了156萬億的存量資產(chǎn)，這些存量資產(chǎn)里面可以挖掘的未來不動產(chǎn)的價值是海量的，相信如果中國實體經(jīng)濟(jì)能夠復(fù)蘇，中國存量資產(chǎn)的春天早晚會到來，這里面囤積了一個巨大的市場。未來用什么內(nèi)容、怎樣經(jīng)營、用什么模式來填充這些已經(jīng)蓋好的房子，讓其變得更有價值？資本、資產(chǎn)和資產(chǎn)經(jīng)營者會生成一個新的生態(tài)鏈，這是未來城市將面臨的非常主要的產(chǎn)業(yè)面。

­　　高和資本董事長蘇鑫也認(rèn)為，在現(xiàn)有的政策環(huán)境和市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)高利潤、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)開發(fā)模式不可持續(xù)，房地產(chǎn)下一場可能是服務(wù)業(yè)的模式。（記者 張達(dá)）