晉江：帶押換證，讓貸款不再“懸空”

　　近日，在晉江市不動產登記中心（以下簡稱“登記中心”）辦事大廳內，前來辦理不動產權首次登記和后續建筑物抵押權首次登記的企業辦事代表少了往日的焦慮，多了幾分從容。這份變化，源自一項“帶押換證”的創新服務。

　　原來，當地不少企業在完成在建工程竣工驗收后，亟須辦理房屋首次登記。按照常規流程，需先注銷原在建工程抵押權登記，才能辦理房屋首次登記和后續建筑物抵押權首次登記，業務涉及環節多、耗時長。

　　這一流程衍生的貸款“懸空期”難題，引起了登記中心的重視。

　　“所謂貸款‘懸空期’，是指抵押物的舊抵押已注銷但新抵押尚未辦妥的空檔期，此時貸款尚無有效的抵押擔保，銀行債權處于‘懸空’狀態。對于企業來說，為了解決銀行貸款‘懸空期’，結清原貸款，往往需要借‘新’還‘舊’或提供額外的擔保，這不僅增加了企業的融資成本，還可能帶來巨大的經營風險。”登記中心主任翁信托解釋道。

　　“一邊是銀行的風控底線，一邊是企業的資金壓力，如何在保障銀行資金安全的前提下為企業減負，成為我們改革必須攻克的難題。”晉江市自然資源局局長陳英俊說。

　　面對長期以來形成的“先還貸、后換證”的固有模式，登記中心提出“帶抵押直接換證”這一創新思路，從法律依據、流程再造等維度系統發力，讓抵押物權隨產權變更無縫銜接。

　　理念的突破，源于對法律要義的精準把握。原有的登記規則中，不動產需解除抵押后方可辦理變更登記。但抵押權作為擔保物權，具有法定追及效力——無論產權歸屬如何變化，抵押權始終附著于標的物本身。“《中華人民共和國民法典》第四百零六條明確規定：‘抵押財產轉讓的，抵押權不受影響’。”翁信托說，循著這一法律邏輯，中心重構業務規則：企業無需結清原貸款，可直接辦理不動產權變更登記，原抵押權同步延續至新證之上。

　　這一模式既為銀行貸款資金風控提供保障，又為企業融資減負松綁。

　　理念的更新需要借助流程的優化才能落地。傳統模式下，不動產權變更登記要經過“注銷舊抵押—產權變更—設立新抵押”三套獨立流程，登記中心將原有流程進行整合，變分步走為同步辦，并借助系統登記模塊的升級，將抵押信息自動關聯匹配，操作時長從134分鐘縮短至14分鐘，耗時減少89.6%。

　　“我們建立了前置預審機制，提前對接銀行與辦事企業，精準指導材料填報，同步開展合規性審查，確保申請材料一次達標。”翁信托說。

　　去年以來，晉江市不動產登記中心與23家銀行建立常態化對接機制，申請材料一次性通過率由改革前的81%提升至100%，平均退件整改時間減少1個工作日。“‘帶押換證’推行后，銀企業務銜接更為順暢，我行貸款審批、放款全流程運轉更加高效。”中國建設銀行晉江分行工作人員楊丹丹對此深有體會。

　　服務的創新，最終轉化為企業可感可及的真實紅利。

　　去年3月，泉州市首宗在建工程抵押“帶押換證”業務在晉江落地，福建穎華光電科技有限公司通過該服務，當日即辦結業務，免去了1.06億元的“過橋”資金。

　　該企業經辦人謝女士告訴記者，穎華光電在竣工驗收后，需要辦理房屋首次登記和后續建筑物抵押權首次登記。如果按老辦法，企業需要籌集大量“過橋”資金。在順利的前提下，全程至少也需要3個工作日，并且高額利息會讓處于建設期的企業承受巨大壓力。

　　“依托‘帶押換證’服務，企業未支出一分‘過橋’費用，申請當天便拿到了不動產權證。辦證全程高效順暢，我感受到了政務服務的溫度，這也讓我們企業發展更有底氣。”謝女士感慨道。

　　從單一場景破冰到多元場景覆蓋，如今，“帶押換證”服務可登記范圍已涵蓋產權分割合并、產權人信息變更、不動產坐落及面積調整、離婚析產等多種涉及抵押權已登記的不動產變更情形。截至目前，登記中心共辦理“帶押換證”登記366宗，涉及抵押金額約68.052億元。

　　“不止于單項改革的突破，我們希望撬動政務服務整體升級。”翁信托說，以“帶押換證”為突破口，晉江市還推出工業物業分割轉讓登記等50條惠民利企舉措，累計服務企業700余家。

　　（記者 徐士媛 通訊員 陳靜瑩）