媒體:南京收緊房貸文件屬實 或將"認房又認貸"

　　上海剛出臺最嚴樓市限購令南京后腳就跟進收緊房貸？

　　昨晚網傳“南京收緊房貸內部文件”，記者多方求證得知基本屬實，業內人士稱根據文件，有貸款記錄將不算首套房

　　昨天，上海閔行房地產交易中心大門口聚集著前來辦理業務的市民。

　　昨晚，南京江北一樓盤200多套房一個半小時銷售一空。

　　新華報業網訊　昨天上午，上海出臺“史上最嚴限購令”，非滬籍社保滿5年非單身才能購房，同時提高二套房首付比例，二套非普通住房首付須七成。

　　就在不少市民熱議南京會不會跟進出臺類似的收緊政策時，昨晚9點多，一份名為《人民銀行南京分行中國銀監會江蘇監管局關于規范個人住房貸款業務促進住房金融健康發展的通知》的內部文件在網絡上流傳開來。文件中對首套房認定標準收緊，“首付貸”也被禁止。揚子晚報記者多方求證，得知文件屬實，業內人士表示從文件內容來看，意味著南京房貸收緊。

　　綜合新華社新民晚報人民日報官微等

　　昨天上午上海史上最嚴限購令出臺

　　非滬籍社保滿5年非單身才能購房二套房首付比例提高

　　昨天上午，上海市人民政府新聞辦公室召開新聞發布會，發布了關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見(以下簡稱“《若干意見》”)，從即日起發布實施。購買二套普通住宅的首付比例不低于50%，購買二套非普通住宅的首付比例不低于70%。

舉措1

二套非普通住房首付須七成

　　《若干意見》強調從緊實行差別化住房信貸政策，加強個人住房貸款管理。擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　上海貸款主要支持市民的居住需求，特別是首套房。上海銀監局副局長蔡瑩介紹道，目前，上海房貸的不良率只有0.48%，低于一般貸款，上海銀行業執行房貸比較有效。

　　市住房城鄉建設管理委主任顧金山介紹，購房人在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務平臺。

舉措2

嚴禁首付貸、推第三方監管

　　嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。對各類非正規金融機構為房產交易提供各種形式金融業務行為開展專項整治。上海市住建委主任顧金山表示，將進一步強化房地產市場監管，規范從業行為,嚴肅查處違法違規行為。依托全市統一的商品房預售許可信息管理系統和商品房銷售合同網上備案系統，加強商品房預銷售管理，防止捂盤惜售。

　　前段時間的“鏈家”事件一直是媒體關注的焦點。“2月23日曝光后，市住建委約談了鏈家上海公司，后來又約談了鏈家公司董事長，正式立案調查。相關門店網簽資格暫停，相關經紀人網簽資格暫停。目前調查取證結束。”顧金山說。

舉措3

非滬籍購房須繳社保5年以上

　　《若干意見》要求從嚴執行住房限購政策。提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執行。值得一提的是，為進一步規范交易行為，限購審核將前置至交易備案環節。

影響立竿見影

上海1700多套房搶在新政發布前成交

　　上海樓市24日陷入“瘋狂”。當天一天，一手房成交量超過1776套。大量網簽需求的涌入，甚至導致上海市新建商品房合同備案系統響應緩慢，不得不讓“技術人員設法解決”，并將網上合同備案系統簽約時間延長至24時。

　　同時，滬上部分中介網簽中心人滿為患，一些外地客戶紛紛趕在24日簽訂居間合同，25日就送交易中心審稅。根據中國指數研究院數據，最近一周上海市一手住宅的日均成交量(含保障房)僅800套；今年3月以來，上海日均交易533套，而去年同期為170套。

　　上海中原地產研究部盧文曦表示，房企在推盤上有所動作，上周新房市場供應達到19萬平方米，為今年以來最高值，并且本周前3天市場供應也達到了13萬平方米，房企惜售心態有所轉變。從這兩天成交來看，單日成交量接近10萬平方米，一般而言工作日交易量大約在4萬-6萬平方米波動，顯然這幾天在搶政策時間窗口。

　　房企同樣反應迅速，上周上海新房市場供應達到19萬平方米，為今年以來最高。本周前3天市場供應達到13萬平方米。

追問南京會學上海嗎

看看南京上海樓市政策異同

　　1從嚴執行限購政策

　　●上海：外地人購房繳納社保年限從累計2年調整至累計5年。

　　●南京：已取消外地人限購政策。

　　2嚴格差別化信貸政策

　　●上海：已有1套住房再次購房的，普通住房首付比例為50%，非普通住房首付比例為70%。

　　●南京：目前市區執行的是首套房首付比例25%，有1套房且貸款未結清的，二套房的首付比例為45%。南京高淳與溧水兩區的首套與二套首付比例分別只有20%與30%。

　　3提高中小戶型比例

　　●上海：中心城區中小戶型比例大于70%，郊區大于60%。

　　●南京：2015年9月，南京正式發文取消“9050”(出讓地塊內90平方米以下的套型總面積超過50%)，執行了一年多的該政策正式退出歷史舞臺。

　　上海出臺了號稱全國最為嚴格的樓市調控政策，作為“近鄰”，南京的開發商與買房人一直在密切關注著。昨天上午，上海的新政甫一公布，記者的朋友圈里便炸開了鍋，看到“鄰居”在二套房貸首付比例、嚴控外地人購房方面下此重手，不少南京的營銷人士都在討論，南京會學上海嗎？

　　昨天上午上海樓市新政出臺的同時，南京江北高新區的一家樓盤正在對外公開銷售，開發商拿出了300多套房源，原先只限定500人的搖號規模，后來購房者徹夜排隊不肯離去，最終開發商發放了700多個認籌號，兩個多小時的時間，所有房源被一搶而空。“由于是剛需樓盤，總價較低，吸引了大量投資客”，江寧一家樓盤的營銷總監告訴記者，目前南京兩江板塊的投資比例之大超出想象，有的項目超過70%的買房人是投資客，遠遠超過正常水平，過去執行限購措施，就是為了去除南京房地產的投資以及投機需求，如今限購取消、市場火爆，投資客卷土重來，勢頭更甚以往，如果南京樓市進行調控的話，業內人士建議，首當其沖的應該是遏制投資和投機行為，維護好樓市的正常秩序。

　　既然不少業內人士均認為南京有政策收緊的可能性，那么一旦像上海這樣收緊的話，對市場會有哪些影響呢？

　　“投資客的比例可能會下降”，南京房地產開發建設促進會秘書長張輝認為，部分樓盤的投資比例過高超出理性水平，有必要降溫。特別是剛需板塊的樓盤如江北高新區、江寧大學城、仙林板塊等等，搶房現象有望得以緩解。

昨天夜里南京收緊房貸文件風傳

　　記者多方求證得知文件基本屬實南京可能重回“認房又認貸”時代

　　上海、武漢等地昨天白天接連出臺樓市調控政策，而昨天晚間，一份名為《人民銀行南京分行中國銀監會江蘇監管局關于規范個人住房貸款業務促進住房金融健康發展的通知》的內部文件在網絡上廣泛流傳。文件中對首套房認定標準收緊，“首付貸”也被禁止。揚子晚報記者多方求證，得知文件基本屬實。

　　記者從內部人士處獲悉，網絡熱傳的這份文件基本屬實，但只作為指導性文件，各地對于首套房的認定等細則可能依舊會略有差別。

　　文件中指出，嚴格區分“首次購買普通住房”和“首套普通自住房”，對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購買普通住房”支持對象。這意味著，首套房認定或將實行“認房又認貸”的政策。

　　此外，從銀行貸款做首付以及各類非銀行機構的“首付貸”產品被禁止。文件中指出，要加強首付款真實性審查，明確“客戶的首付款不能來源于借貸資金”的底線；嚴禁客戶將消費貸款和信用貸款挪作首付款；通過房產中介公司、互聯網平臺、小貸公司等非銀行渠道籌集首付款的客戶，各銀行業金融機構一律不準發放個人住房貸款。

　　同時，對存在“首付分期”、“零首付”等促銷行為的房地產開發企業，各銀行業金融機構一經發現應立即中止或從嚴控制合作關系，主動把控貸款中的“首付貸”風險。

　　揚子晚報記者昨天在朋友圈看到這個文件后，多方打探，從人民銀行南京分行內部人士那里了解到，確實在3月24日有這個文件，但該文件尚未面向公眾發布，作為指導性文件，并未直接點名南京、蘇州具體會怎樣執行，各地具體細則可能略有不同。

　　昨天，江蘇銀監局人士以及幾家銀行房貸部的人士表示，暫時未收到這個文件，不過從該文嚴謹的邏輯、文風等來推敲，確實是人行南京分行的風格。銀行內部人士表示，各區域大行收到文件后，會在文件的指導下對自己銀行的一些政策進行微調，各區域各行之間，會有略微差別。

　　很多人關心這個房貸新政什么時間開始執行？

　　關于該份文件的具體執行時間，記者聽到了兩種版本，一是從4月1日起執行，尚有六天的緩沖期；還有一種說法是立即執行，因為文件中只有落款日期，并無具體的執行日期。

　　對此，銀行界人士表示要等待進一步通知。浦發銀行南京分行相關人士告訴記者，從以往的經驗來看，執行新的貸款政策會有一兩天緩沖，不過由此也會帶來一些困擾，比如引發市場恐慌，導致短期內申請貸款案件驟增。因此這一次貸款新政有可能立即執行，也就是從今天起實施，具體細則會在內部發布，各家銀行執行的力度恐怕也不盡相同，但是總的來說，就是“收緊”二字。

各方反應

　　開發商：普遍感覺“風向要變”

　　昨晚，江寧九龍湖的保利中央公園在沒有任何優惠的情況下，所推房源全部售罄，而人們似乎都已麻木，認為“賣光”不再是新聞，只有賣不完才算新聞。“感覺這種不正常的現象要改變了”，一位開發商內部人士稱，南京樓市畢竟從2014年底火到現在，該到降溫的時候了，如果任由全市遍地“日光盤”、買房優惠全部取消等怪象持續上演，今后房地產市場轉向的代價更大。江北一家樓盤的銷售人員昨晚在朋友圈里感嘆道：“幸好我們樓盤全賣完了。”

　　買房人：先讓自己冷靜下來

　　原本打算這個周末去江北搶房的鄭先生，昨晚跟妻子商量，有點不打算去了。“買房就是為了投資保值，但是要用光所有的積蓄，還借了10萬塊的外債，感覺有點擔心”，鄭先生說，本身自己的購房意愿不是非常強烈，不過在身邊同事的帶動下報名登記，看到有那么多人要搶，自己難免有沖動。“如果新政出來的話，自己要算作二套了，首付款還要抬高，負擔不起。”

　　專家解讀

　　有貸款記錄就不算首套房

　　昨天網絡上流傳的這份文件中提及“對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入‘首次購買普通住房’支持對象”，也就是說，這部分家庭再次購房有可能算作二套房了，有人指出該文件將重新回到“認房又認貸”的時代。揚子晚報全媒體記者馬祚波

最有分量：有貸款記錄即非首套房

　　記者注意到，在這份文件中，最核心的一條即首套房認定更加嚴格。文件提到：嚴格區分“首次購買普通住房”和“首套普通自住房”，對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購買普通住房”支持對象。

　　南京房地產開發建設促進會秘書長張輝認為，這條基本上可以理解為：以家庭為單位，只要貸款買過房，不管有沒有還清，都將按照二套房政策來執行。目前南京的二套房政策最低首付執行標準為45%，貸款利率上浮1.1倍，如果照此執行的話，將大幅提高貸款買房的門檻和成本，對于抑制投資投機甚至改善型需求都將產生巨大影響。

　　有地產專家認為，這一條基本上是對絕大部分有南京戶口的人都關上了首套的大門，因為名下無房，且沒有貸款買過房的人，幾乎鳳毛麟角，也就是說，能夠享受到首套房25%首付的買房人將減少很多。記者了解到，過去南京樓市長期執行過“認房又認貸”的嚴格貸款政策，只要買過房或申請過貸款，再次購房都算作二套，后來放開后，“認房又認貸”變為“認貸不認房”，可以說，“認房又認貸”的重新回歸，將有效控制市場需求，擠掉投資、投機的“泡沫”。

南京、蘇州再成“典型”

　　關于該文件出臺的背景，記者在網上流傳的文件中看到“當前江蘇房地產走勢分化明顯，既存在局部地區特別是部分三四線城市庫存較高的壓力，又出現了南京、蘇州等二線城市房價上漲過快的情況”，文件要求全省金融部門要按照“分類指導、因地施策”的原則，把差別化住房信貸政策落實好。在消化三四線城市庫存的同時，更要密切關注南京、蘇州等地因房價上漲過快可能帶來的金融風險。

　　記者注意到，南京與蘇州兩地已經表述第一次被“點名”了，去年央行首次出臺調整首付政策之時，南京與蘇州的二套房首付比例被確定為45%，比省內其他城市更高；隨后再次調整時，這兩地又一次被區別對待，顯然這與南京、蘇州的樓市發展現狀密切相關。業內人士指出，即將出臺的正式文件以及相關細則有可能再次“因地施策”，針對不同的城市出臺差別化貸款政策。

嚴控資金來源，對“首付貸”說不

　　與深圳、上海等地對買房人的首付資金監管趨嚴相同，這份文件中使用了類似的字眼：“對通過房地產中介公司、互聯網平臺、小貸公司等非銀行渠道籌集首付款的客戶，各銀行業金融機構一律不得發放個人住房貸款。”

　　市場人士認為，“首付貸”是近期頻頻出現的貸款配套產品，在一些投資者看來，只要樓市只漲不跌，完全可以自己不花一分錢炒房，從首付款到房款，全部使用貸款解決，其實當中蘊藏極大的金融風險，一旦樓市止漲回落，無論是投資者還是銀行，都可能面臨相應損失，這也是昨晚這份文件中專門對“首付貸”說不的主因。

樓市未來走勢如何？總理這么說……

　　樓市怎么走，總理的表態一直是各方關注的焦點。24日，李克強總理在博鰲論壇上給大家吃下了“定心丸”。

　　總理表示，繼續促進房地產市場平穩健康發展，避免房地產市場出現大的波動。話雖精簡，分量卻很重。這表明對于樓市，中央還是一如既往的態度——“穩”！中央為何要“穩”樓市？住建部部長陳政高在兩會記者會上表示，房價問題事關每一個居民的切身利益，也事關房地產的平穩健康發展，還事關經濟社會發展的全局。

　　陳政高表示，春節后一線城市房價發生了很大變化，上漲過快。現在我們的一項重要任務是穩定一線城市和部分二線城市的房價。

　　如何“穩”樓市，陳政高表示住建部將出諸多“實招”。比如，落實好城市調控主體責任，抓好價格的監測；積極推進《住房公積金管理條例》出臺；做好“首付貸”專項整治，保障好農民工進城購房的合法權益；對于房產“黑中介”，今年將開展專項整治，建立黑名單。