廈門物業(yè)管理有了“指導(dǎo)手冊” 為您詳細(xì)解讀

“買房一陣子，物業(yè)管理一輩子”，物業(yè)管理是城市管理的重要組成，對完善城市服務(wù)功能、提高城市服務(wù)水平具有重要意義。《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實施細(xì)則》（以下簡稱“實施細(xì)則”）的正式出臺意味著我市物業(yè)管理在《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》頒布的基礎(chǔ)上，又有了一部更詳細(xì)、更接地氣的“指導(dǎo)手冊”。該實施細(xì)則有效期為5年。

業(yè)委會要怎么成立？裝修管理協(xié)議應(yīng)約定哪些事項？物業(yè)服務(wù)企業(yè)要向全體業(yè)主公示哪些內(nèi)容？日前，記者走訪廈門市建設(shè)局，對這些問題作了權(quán)威解讀。

　　業(yè)主在小區(qū)內(nèi)參加社區(qū)活動。

　　物業(yè)服務(wù)公司微笑服務(wù)。

【政策問答】

　　誰來負(fù)責(zé)籌建業(yè)委會?

　　可聘請第三方專業(yè)機構(gòu)協(xié)助

　　“實施細(xì)則”規(guī)定，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在區(qū)民政部門、區(qū)建設(shè)部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)組織協(xié)調(diào)業(yè)主大會和業(yè)主委員會籌備、成立、換屆等工作，同時指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常工作等。

　　在未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會集體辭職、業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會且拒不執(zhí)行限期組織召開業(yè)主大會決定的情形下，街道辦(鎮(zhèn)政府) 負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會無法召開會議的，街道辦(鎮(zhèn)政府) 負(fù)責(zé)直接組織召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　此外，區(qū)建設(shè)主管部門、街道辦（鎮(zhèn)政府）可通過購買服務(wù)方式，聘請第三方專業(yè)機構(gòu)協(xié)助開展物業(yè)活動的監(jiān)督檢查，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的籌備、成立和換屆，以及物業(yè)管理糾紛的調(diào)解等工作。

　　我市開展物業(yè)服務(wù)行業(yè)職工技能競賽。

　　怎么成立業(yè)委會?

　　成立業(yè)主大會籌備組，召開業(yè)主大會選舉

　　首先要建立業(yè)主大會籌備組。街道辦事處在收到建設(shè)單位報告或業(yè)主請求后，應(yīng)當(dāng)制定組建籌備組的公告，明確業(yè)主代表的人數(shù)、條件、產(chǎn)生辦法和提交資料的方式、時限等，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)根據(jù)組建籌備組的公告，組織業(yè)主推薦籌備組中的業(yè)主成員。

　　“實施細(xì)則”規(guī)定，首次業(yè)主大會籌備組成員為7人至11人的單數(shù)，其中業(yè)主代表不少于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組成員名單確定后，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期間，業(yè)主對籌備組成員有異議的，街道辦（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行復(fù)核。籌備組自公告之日起成立，并按相關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會。

　　“實施細(xì)則”鼓勵規(guī)模較大且條件較好的物業(yè)管理區(qū)域，建立業(yè)主代表制度，具體指業(yè)主可以以書面委托的形式，約定由業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管理事項的表決權(quán)。業(yè)主代表資格及選舉辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

　　業(yè)委會換屆交接要注意什么?

　　業(yè)委會印章應(yīng)標(biāo)明屆數(shù)和任期，到期不移交業(yè)主可問責(zé)

　　“實施細(xì)則”規(guī)定，業(yè)委會印章要標(biāo)明業(yè)主委員會的屆數(shù)和任期。上一屆業(yè)委會保管的印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，應(yīng)移交給新一屆業(yè)委會并辦理好交接手續(xù)；如拒不移交，新一屆業(yè)委會可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助。如因拒絕移交的行為給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以依法追究其法律責(zé)任。

　　業(yè)主大會或業(yè)委會做出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求街道辦（鎮(zhèn)政府）予以責(zé)令限期改正，也可以請求人民法院予以撤銷。

　　物業(yè)服務(wù)合同到期后如何續(xù)聘?

　　屆滿前60日召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或另聘

　　許多業(yè)主不明白物業(yè)服務(wù)合同到期后如何續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或另聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。“實施細(xì)則”對此做了明確:物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前60日，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿60日前書面告知業(yè)主委員會、區(qū)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

　　物業(yè)服務(wù)合同未到期，需要提前解除的，應(yīng)當(dāng)報告街道辦（鎮(zhèn)政府）和區(qū)建設(shè)主管部門，并提前30日告知全體業(yè)主。

　　業(yè)主裝修如何管理?

　　業(yè)主要裝修得先簽協(xié)議，物業(yè)巡查時應(yīng)配合

　　裝修擾民的糾紛和投訴在市民的日常生活中并不少見，怎么解決和規(guī)范，實施細(xì)則提出了方法。

　　對于業(yè)主來說，業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，對裝飾裝修的時間、內(nèi)容、垃圾的處理、噪音的控制以及電梯等共用設(shè)施設(shè)備的保護(hù)管理等事項和違約責(zé)任進(jìn)行約定。

　　同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議向業(yè)主、物業(yè)使用人收取、返還裝修保證金。業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議或未履行協(xié)議約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以限制施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

　　若遇到業(yè)主、物業(yè)使用人在房屋裝修過程中損壞共用設(shè)施設(shè)備、污染共用部位、違章搭建的，由業(yè)主、物業(yè)使用人負(fù)責(zé)修復(fù)、保潔、恢復(fù)原狀。業(yè)主、物業(yè)使用人不修復(fù)、保潔、恢復(fù)原狀的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為執(zhí)行，所需費用從裝修保證金中抵扣，不足部分由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。　

　　如何續(xù)籌專項維修資金?

　　業(yè)主大會決定續(xù)籌方式、金額，業(yè)主委員會組織實施

　　《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》明確專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額百分之三十的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)續(xù)籌專項維修資金，續(xù)籌后的資金應(yīng)當(dāng)不低于首期專項維修資金數(shù)額。

　　“實施細(xì)則”則進(jìn)一步規(guī)定，續(xù)籌的方式、金額等具體事項由業(yè)主大會決定，并由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織實施。如果尚未成立業(yè)主大會的，由街道辦（鎮(zhèn)政府）指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施。未按時足額續(xù)籌的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書面方式督促限期續(xù)籌；逾期仍未足額續(xù)籌的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)采取公布欠繳業(yè)主名單等方式催繳。

【特別提醒】

　　具備11種條件

　　才能成為業(yè)主委員會委員

　　1.具有業(yè)主身份，住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng)在本住宅區(qū)實際居住

　　2.具有完全民事行為能力

　　3.遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具備一定組織能力

　　4.遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，履行法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的義務(wù)

　　5.未發(fā)生侵害本物業(yè)管理區(qū)域其他業(yè)主合法權(quán)益的行為

　　6.本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職

　　7.本人、配偶以及直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)無直接的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)或利害關(guān)系

　　8.具備履行職責(zé)的健康條件和文化水平

　　9.具有履行職責(zé)的工作時間

　　10.無欠繳物業(yè)公共服務(wù)費、專項維修資金等費用及違章搭蓋的行為

　　11.法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約規(guī)定的其他條件

　　物業(yè)服務(wù)公司對員工進(jìn)行培訓(xùn)。

　　9種情況和資料

　　業(yè)委會應(yīng)向全體業(yè)主公布

　　1.業(yè)主委員會名稱和成員名單

　　2.管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則

　　3.物業(yè)服務(wù)合同

　　4.首期、日常專項維修資金的收支情況

　　5.物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營收益的收支情況

　　6.業(yè)主大會和業(yè)主委員工作經(jīng)費的收支情況

　　7.業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定

　　8.占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的處分情況

　　9.其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布的情況和資料

　　注意:以上第1項至第3項應(yīng)當(dāng)長期公示，如有變化要及時更新。第4項至第6項至少每半年公示一次，公示期7日以上，第4項和第5項應(yīng)當(dāng)同步在“廈門市物業(yè)專項維修資金管理網(wǎng)”公示。第7項和第8項，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決定之日起5日內(nèi)予以公示，公示期不少于7日。

　　存在6種不良行為

　　業(yè)委會委員資格可被終止

　　1.不履行業(yè)主法定義務(wù)的

　　2.無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的

　　3.不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)的

　　4.利用業(yè)主委員會委員身份謀取私利的

　　5.侵害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主合法權(quán)益的

　　6.其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的

　　注意:業(yè)主委員會委員有上述情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議終止其委員資格，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在收到申請之后的10日之內(nèi)，應(yīng)當(dāng)書面通知業(yè)主委員會在30日內(nèi)召開業(yè)主大會作出表決決定。出現(xiàn)上述情形的，業(yè)主委員會委員資格自業(yè)主大會會議作出決定之日起終止。

　　6種情況可啟動緊急維修程序使用專項維修資金

　　1.屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏的

　　2.電梯出現(xiàn)故障，特種設(shè)備管理部門要求對電梯進(jìn)行維修、更新、改造的

　　3.高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障，不能正常供水的

　　4.建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或存在脫落危險的

　　5.共用給排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂、脫落等，不能正常使用的

　　6.消防設(shè)施出現(xiàn)故障，消防部門下達(dá)消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責(zé)令限期整改通知書的

　　注意:存在以上可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照緊急維修程序使用專項維修資金。已成立業(yè)委會且在有效期內(nèi)的，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)專項維修資金使用的方案、使用金額、業(yè)主的書面簽名等事項進(jìn)行審核確認(rèn)。未成立業(yè)委會或業(yè)委會不在有效期內(nèi)的，由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會代為確認(rèn)。

　　6種情況

　　不能作為拒交物業(yè)費的理由

　　1.尚未入住或房屋空置

　　2.個人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同

　　3.房屋質(zhì)量存在問題或?qū)ι鐓^(qū)大環(huán)境不滿意

　　4.其他部分業(yè)主不交費

　　5.其他物業(yè)使用人對本人造成生活影響或相關(guān)損失

　　6.對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿

　　4項內(nèi)容

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主公示

　　1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　2.物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)

　　3.日常專項維修資金繳交標(biāo)準(zhǔn)

　　4.人員名單及監(jiān)督電話等重要信息

　　注意:以上信息應(yīng)在物業(yè)區(qū)域顯著位置設(shè)置標(biāo)牌長期公示

　（文/記者 袁舒琪 通訊員 吳育平 圖/市建設(shè)局提供 制圖/張平原）