高房租將“吃掉”美國人的未來？低收入者成最大受害者

　　美國房地產數據庫Zillow一份最新報告顯示，2017年美國約有4300萬租房者，他們在租房上花費4856億美元，比去年增加49億美元，創(chuàng)歷史紀錄。去年，租房者的平均家庭支出接近11300美元，紐約和洛杉磯的租金最高。

­　　住房危機向租賃市場蔓延

­　　《新聞周刊》指出，在過去十年里，選擇租房而不是買房的美國人數量穩(wěn)步增長。根據哈佛大學住房研究聯合中心最近一份報告，每年約有100萬名新租戶進入市場，他們年齡更大，也更富有。

­　　Zillow在報告中寫道：“舊金山的房租非常高。該城市的租客比芝加哥少46.7萬人，但租金卻比芝加哥高出6.16億美元。在舊金山，一套一居室公寓月租金3400美元，已被視為正常價位。而在紐約，類似公寓的租金高達3680美元。

­　　紐約和洛杉磯的房租在去年都升至最高點。租金漲幅最快的要數加州薩克拉門托、加州河濱市和西雅圖等地，每年租金漲幅超過5%。

­　　《福布斯》雜志指出，高房租和高房價之間有著密切關系。雖然租金沒有像房價一樣上漲那么多，但往往會吸引那些本想買房卻被高房價嚇退的人。這實際上導致了租賃市場的畸形發(fā)展——更富有的租戶直接與收入較低的租戶競爭，并造成許多地區(qū)過度擁擠。一言以蔽之，長期與住房擁有率掛鉤的美國住房危機眼下正擴展到房租上。

­　　“漲漲漲”帶來各種陣痛

­　　面對節(jié)節(jié)攀升的房租，租客們顯得有點力不從心。

­　　哈佛大學報告指出，美國各地的住房負擔能力仍然是一個問題：2016年，約有2000萬租房者將30%的收入用于支付房租。而一份來自美國公寓租賃平臺Apartment　List公司的新分析則顯示，近三分之一的洛杉磯租戶把一半收入花在租房上。在洛杉磯和奧蘭治縣的租房者中，高達58%的受訪者要么屬于“成本支付困難”，要么屬于“嚴重成本支付困難”。

­　　《福布斯》雜志稱，“千禧一代”正奮斗在購房的路上，而“租房主義”也并非萬靈藥。房租占收入的百分比現在已達到歷史最高的29.1%，而1985—2000年這一比率為25.8%。高租金帶來的壓力也預示著另一場更大的危機：購房的減少。租房者不可能存夠買房的首付款。

­　　Apartment　List公司的分析師、高級研究員希尼·貝內特表示，房租居高不下已對一些地區(qū)的就業(yè)結構和人口穩(wěn)定造成擠壓。以洛杉磯為例，一些居民正遷往外地；街頭可能出現更多流浪家庭。一旦人們要花一半的錢租房，就不得不在其他方面省吃儉用，例如租在很遠的地方，坐幾小時的車去商業(yè)中心。這種情況對該地區(qū)的經濟不利，零售業(yè)將經歷陣痛，出現招工困難等情況。

­　　低收入者成最大受害者

­　　收入較低的服務業(yè)員工、藍領工人，是這場“漲租”風潮的最大受害者。在舊金山，甚至連一名教師都加入了無家可歸者的行列。

­　　美聯儲指出，58%的低收入家庭在繳納房租后，他們的錢包里僅剩500美元不到。無獨有偶，彭博社也在一篇報道中寫道：“如果你覺得租金在漲漲漲，這不是錯覺。租金已經吃掉了美國人可支配收入的大部分。”

­　　隨著城市房租的不斷攀升，在街上過夜的無家可歸者人數達到前所未有的水平。美國住房和城市發(fā)展部部長本·卡森在一份聲明中說：“在我國許多高成本地區(qū)，尤其是西海岸，經濟適用房嚴重短缺。”

­　　一些城市，如舊金山和洛杉磯等都在爭相建造更便宜的出租房。舊金山的業(yè)主已經開始翻新公寓樓，并將公共空間改造成新的附屬住宅單元。為了讓更多居民有房可住，洛杉磯甚至在高污染的高速公路旁修建居民樓。

­　　沖擊美國自立自強文化

­　　《福布斯》雜志認為，如果租房者們永遠無法獲得住房，那么這預示著一場社會演變。美國自二戰(zhàn)以來崇尚的自立、自強的文化將受到沖擊，這種具有鮮明色彩的文化曾對中等收入群體的空前發(fā)展起到非常重要的作用。

­　　現狀加重了這一擔憂——你會看到許多美國“千禧一代”根本不能自立。他們與父母同住，或者被迫用大部分收入支付租金。這類年輕人的人數已創(chuàng)歷史之最。

­　　以紐約為例，扣除物價因素，“千禧一代”(18—29歲)的實際收入與2000年同期相比有所下降，但房租卻增加了75%。紐約由此成為美國年輕人住房擁有率最低、出生率最低的地區(qū)之一(其他2個是洛杉磯和舊金山)。

­　　Zillow的高級經濟學家阿龍·特拉扎斯說，最近美國總統特朗普簽署的減稅法案，很可能導致更多年輕人繼續(xù)租房，因為這項法案并沒有鼓勵買房。他告訴《新聞周刊》，2018年的租金可能繼續(xù)攀升。

­　　“隨著房地產市場從衰退中復蘇，房價比以往任何時候都高。”特拉扎斯說，“這讓想買首套房的年輕人‘望樓興嘆’。”

­　　房利美對40歲以下人士的調查發(fā)現，近80%的租房者認為，如果擁有一套房產，財務意識將變得更強，包括對資產增值的理解、對生活環(huán)境的適應以及對沖房租上漲的能力等。更多的房屋所有者也認同這一觀點。從這一意義上說，隨著時間的推移，高租金、房屋擁有率的下降所造成的影響可能變得更為深遠。(記者 張全)